Stavebný úrad

NOVÝ – Stavebný zákon 25/2025 Zb. – znenie – platný od 1.4.2025

Pojem “STAVBA” vymedzuje stavebný zákon v ustanovení § 2 ods. 1, kde je zakotvená definícia pojmu “stavba” nasledovne:
Stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami, ktorá je pevne spojená so zemou, alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Pevným spojením so zemou sa rozumie:

a) spojenie pevným základom,
b) upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu,
c) ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe,
d) pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia,
e) umiestnenie pod zemou.

JEDNODUCHÁ STAVBA

Jednoduchá stavba je stavba alebo stavebná konštrukcia, ktorá nemá výrazný vplyv na svoje okolie. Jednoduchými stavbami sú:

bytové budovy s najviac troma bytmi, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 300 m2 a majú najviac dve nadzemné podlažia; môžu mať aj jedno podzemné podlažie a podkrovie alebo ustúpené podlažie,
stavby na individuálnu rekreáciu, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 300 m2 a majú jedno nadzemné podlažie; môžu mať aj jedno podzemné podlažie a podkrovie alebo ustúpené podlažie,
zmontované výrobky pevne spojené so zemou, ak ide o bytovú budovu alebo o budovu užívanú verejnosťou, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 300 m2 a výšku 6 m,
prízemné stavby a stavby zariadenia staveniska, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 300 m2 a výšku 15 m, ak z hľadiska protipožiarnej bezpečnosti je pre ich užívanie počet osôb určený podľa technickej normy, najviac však 30 osôb,
oporné múry s maximálnou výškou 3 m nad najnižšou úrovňou priľahlého terénu,
a iné

DROBNÉ STAVBY

Drobná stavba je stavba, ktorá nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie. Drobnými stavbami sú najmä:

prízemné stavby, konštrukcie, zariadenia alebo výrobky dovezené na miesto osadenia alebo výrobky zmontované z konštrukčných prvkov na mieste osadenia, (ďalej len „zmontovaný výrobok“) pevne spojené so zemou, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 50 m2 a výšku 5 m, najmä: kôlne, práčovne, letné kuchyne, prístrešky, zariadenia na nádoby na odpadky, stavby na chov drobných zvierat, sauny, úschovne bicyklov a detských kočíkov, čakárne, stavby športových zariadení a garáže,
podzemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a hĺbku 3 m, najmä: pivnice, žumpy, retenčné nádrže, bazény,
oplotenie z pevných nepriehľadných materiálov do výšky 1,6 m alebo oplotenie z ľahkých priehľadných materiálov do výšky 2 m od priľahlého terénu,
elektrická prípojka pre pripojenie odberného elektrického zariadenia do sústavy podľa osobitného predpisu, telekomunikačná prípojka k elektronickej komunikačnej sieti, pripojovací plynovod pre pripojenie odberného plynového zariadenia k distribučnej sieti, vodovodná prípojka alebo kanalizačná prípojka a jej zaústenie do verejnej kanalizácie

Ako postupovať pri podaní žiadosti podľa Stavebného zákona č. 25/2025 Z.z.:

Ohlásenie drobnej stavby a stavebné úpravy

Stavebný zámer – 1. stupňové konanie

Stavebný zámer – 2. stupňové konanie

Informácie pre občanov

STAVBY POSTAVENÉ BEZ STAVEBNÉHO POVOLENIA, OZNÁMENIA O OHLÁSENÍ STAVBY, ALEBO UŽÍVANÉ V ROZPORE S NIMI

TZV. “ČIERNE STAVBY”

Stavby, ktoré sú postavené bez stavebného povolenia, oznámenia o ohlásení stavby, alebo sú užívané v rozpore s nimi označujeme ľudovo ako “čierne stavby”. Na takéto čierne stavby sa ale nevzťahuje premlčacia doba, ale stavebný úrad môže nariadiť odstránenie nepovolenej stavby alebo začať konanie o jej dodatočnej legalizácii kedykoľvek, a to aj desiatky rokov po jej postavení. Stavbu možno zlegalizovať, ak nie je v rozpore s územným plánom a verejnými záujmami. Čas nechráni vlastníka pred právnymi dôsledkami nelegálnej výstavby a hrozia mu vysoké pokuty od stavebného úradu.

„Obielenie“ alebo dodatočná legalizácia čiernej stavby (stavby postavenej bez povolenia alebo v rozpore s ním) je proces, ktorým sa nelegálna stavba mení na legálnu. Robí sa to preto, aby sa predišlo vážnym právnym a finančným následkom.

Kombinácia čiernej stavby, hypotéky, dedenia, predaja a kúpy nehnuteľnosti predstavuje právne a finančne komplikovanú situáciu, ktorú treba riešiť proaktívne. Čierna stavba (nepovolená stavba) výrazne znižuje hodnotu nehnuteľnosti pri dedení a zvyčajne znemožňuje jej použitie ako záruky pre hypotéku (napr. pri kúpe).

1. Čierna stavba a hypotéka
• Znalecký posudok a banka: Pri žiadaní o hypotéku znalec zameriava skutočný stav nehnuteľnosti. Ak stavba nie je zapísaná na liste vlastníctva alebo nemá stavebné povolenie/kolaudáciu, banka ju nebude akceptovať ako predmet zabezpečenia.
• Obmedzenie financovania: Ak je čiernou stavbou napríklad prístavba k rodinnému domu, banka môže znížiť hodnotu nehnuteľnosti len na hodnotu pozemku a hlavnej budovy, alebo úver zamietne úplne.
• Legalizácia: Jedinou cestou je dodatočná legalizácia stavby.

2. Čierna stavba a dedenie
• Hodnota v dedičskom konaní: Čierna stavba sa do dedičstva zahŕňa, ale jej hodnota je sporná, keďže právne ide o “neoprávnenú stavbu”.
• Zodpovednosť dedičov: Dedič preberá nielen majetok, ale aj právne vady. Nový majiteľ sa stáva zodpovedným za odstránenie stavby alebo jej legalizáciu.
• Riziká: Hrozí pokuta od stavebného úradu alebo dokonca nariadenie odstránenia stavby.

3. Čierna stavby a predaj/kúpa nehnuteľnosti
• Zníženie ceny: Čierna stavba výrazne znižuje hodnotu nehnuteľnosti.
• Hypotéka: Banky zvyčajne nefinancujú nehnuteľnosti s čiernou stavbou, pretože ich nemožno založiť
• Legalizácia pred predajom: Najlepšou možnosťou je stavbu zlegalizovať ešte pred predajom. Tým sa zvýši jej hodnota a predajnosť.

Hlavné dôvody prečo legalizovať čiernu stavbu:

1. Zabránenie odstráneniu stavby: Stavebný úrad môže nariadiť odstránenie čiernej stavby na náklady vlastníka. Legalizácia je spôsob, ako zachrániť investované peniaze a čas.
2. Vyhnutie sa pokutám: Za stavbu bez povolenia hrozia vysoké pokuty, často v tisícoch eur.
3. Pripojenie na inžinierske siete: Nelegálnu stavbu nemusia dodávatelia pripojiť na elektrinu, vodu či plyn. Legalizáciou získate právo na trvalé pripojenie.
4. Právna istota a hodnota nehnuteľnosti: Stavba zapísaná v katastri (aj súpisné číslo) má vyššiu hodnotu, dá sa predať, založiť v banke pri hypotéke alebo dediť.

Ako zlegalizovať nepovolenú “čiernu” stavbu

Stavby postavené do 30.09.1976

Stavby postavené od 1.10.1976 do 31.12.1989

Stavby postavené od 1.1.1990 do 31.3.2025

STARÝ – Stavebný zákon 50/1976 Zb. – znenie – platný do 31.3.2025

Podľa Stavebného zákona 50/1976 Zb. sa prejednávajú ešte stavby povolené pred 1.4.2025 (kolaudačné konania, zmeny stavby pred jej dokončením) a dodatočné stavebné povolenia.

Podľa § 54 Stavebného zákona sa stavby, ich zmeny a udržiavacie práce na nich sa môžu uskutočňovať iba podľa stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia stavebnému úradu a stavebník je ich povinný vopred písomne ohlásiť stavebnému úradu.

Tlačivá, ktoré je možné si stiahnuť a vyplnené doručiť na Obecný úrad Volkovce

v pracovných dňoch v čase od 8:00 – 16:00 hod.:

Tlačivá k novému stavebnému zákonu:

F01_Záväzné stanovisko (PDF) , F01_Žiadosť o záväzné stanovisko (WORD)

F02_Stavebný zámer (Stavebné povolenie) (PDF), F02_Stavebný zámer (WORD)

F05_Žiadosť o overenie Projektu stavby (PDF), F05_Žiadosť o overenie Projektu stavby (WORD)

F03_Zmena stavebného zámeru (PDF)

F04_Doložka súladu (PDF),

F05_Projekt stavby (PDF)

F06_Zmena projektu stavby (PDF)

F10_Iná žiadosť_02 (PDF)

F11_Ohlásenie drobnej stavby a stavebných úprav (PDF), F11_Ohlásenie drobnej stavby a stavebných úprav (WORD)